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Gepostet on Mai 25, 2015 in Sonstiges | 3 Kommentare

Haus oder Wohnung kaufen? – Einmal Umdenken

Haus oder Wohnung kaufen? – Einmal Umdenken

Heute will ich euch eine interessante Strategie zeigen, mit der ihr vielleicht eure bisherige Planung für die Zukunft mit Haus oder Wohnung kaufen umstellt. Liest mit und teilt eure Meinung.

Wir in Deutschland verfolgen beim Erwerb von Eigentum eine recht strenge Meinung: Was gekauft wird, wird bezogen und bis zum Ende des Lebens genutzt. Punkt. Anders sieht es in vielen anderen Ländern der Welt aus, wie z.B. den USA oder den näheren Niederlanden. Dort verfolgt man nämlich eine andere Strategie.

Haus oder Wohnung kaufen – aber nicht für immer

Wer sich in Deutschland ein Haus kauft, hängt meist sein Leben lang daran. Denn die finanzielle Bindung über 30 Jahre ist immerhin etwa ein Drittel des Lebens. In anderen Ländern, wie den USA oder den Niederlanden, kauft man sich gerne bereits vor dem 30. Lebensjahr ein Haus und wechselt nach Bedarf in ein anderes – eine Denkweise, die in Deutschland bislang wenig Fuß gefasst hat.

Ich versuche beide Denkweisen einmal durchzurechnen und nach Zeit und Kosten zu ermitteln, welcher Weg eher lohnt. Ich freue mich auf Ihre Kommentare!

Nachgerechnet: Was bringt das flexible Wohnen in Eigentum?

Machen wir eine Beispielrechnung und versuchen zu ermitteln, wie sinnvoll oder weniger sinnvoll die Strategie für das Wechseln von Eigentum ist. Für die Rechnung nutzen wir den Finanzierungsrechner von Immowelt und dazu eigene Zahlen. Ein Hinweis hierzu: Diese Beispielrechnung ist nicht fachlich geprüft und kann daher Fehler enthalten. Vielleicht eröffnet sie aber neue Denkweisen zur Planung der nächsten Jahre.

1. Aufbau des Eigenkapitals

Wir beginnen unseren Plan mit dem günstigsten Weg ins mietfreie Wohnung: Der Eigentumswohnung. Da wir nicht so lange auf ein eigenes Haus hinsparen wollen und möglichst schnell Eigentum wünschen, geht es im ersten Schritt in eine Wohnung.

In unserer Beispielrechnung findet haben wir folgende Eckdaten festgelegt:

  • Monatliche Rücklage: 500 Euro
  • Kaufpreis: 100.000 Euro
  • Nebenkosten (Makler, Notar): 10.000 Euro

Wir wollen nicht zu lange auf das Eigentum warten, haben jedoch monatlich nur 500 Euro als Rücklage verfügbar. Mehr ist nicht möglich, da wir nebenbei noch die Kaltmiete der bisherigen Wohnung zahlen müssen. Daher setzen wir uns als Spardauer 3 Jahre fest. Wir können in dieser Zeit also 18.000 Euro sparen. Das sind mehr als 10 % des Kaufpreises.

2. Aufnahme des Kredits und Kauf der Eigentumswohnung

Das Eigenkapital ist geschaffen. Wir haben 18.000 Euro und müssen demnach „nur“ noch einen Kredit über 92.000 Euro aufnehmen – einiges weniger, als die für ein Haus benötigten 160.000 bis 200.000 Euro.

Für den Kredit werden folgende Rahmenbedingungen festgehalten:

  • Kredit über 111.570 Euro
  • Monatliche Darlehensrate: 500 Euro
  • Sondertilgung möglich

Im Beispielrechner erhalten wir ausgerechnet, das wir bei einem Kredit über 111.570 Euro rund 20 Jahre mit der Rückzahlung beschäftigt sein werden. Mit Zinsen sind wir bei einem Kredit über etwa 120.000 Euro. Wir gehen wir auf Nummer sicher und haben unsere monatliche Rückzahlung auf 500 Euro angesetzt, denn bei einer Eigentumswohnung gibt es Nebenkosten zu tragen.

Durchschnittlich werden pro Quadratmeter Eigentum monatlich etwa 3 Euro an Nebenkosten anfallen. Das bedeutet bei einer Wohnung mit 90 Quadratmeter 270 Euro Nebenkosten pro Monat. Unsere monatliche Belastung steht damit bei etwa 770 Euro – doch dafür zahlen wir keine Miete mehr.

Statt die 92.000 Euro über 20 Jahre zurückzuzahlen, nutzen wir die Sondertilgung. Denn ausgerechnet haben wir jetzt mehr Geld über, als vorher in der Mietwohnung.

  • Monatliche Ausgaben Mietwohnung: 500 Euro Kaltmiete, 100 Euro Nebenkosten, 500 Euro Rücklagen = 1.100 Euro
  • Monatliche Ausgaben Eigentumswohnung: 500 Euro Kredit, 270 Euro Nebenkosten = 770 Euro

Wir sparen also monatlich 370 Euro – allein dadurch, dass wir Eigentum besitzen. Wir lassen uns etwas finanzieller Puffer und legen monatlich von den 370 Euro 270 Euro zurück, das summiert sich im Jahr auf rund 3.200 Euro. Wir zahlen bereits 500 Euro für den Kredit und damit 6.000 Euro pro Jahr. Wir nutzen die 270 Euro zur Sondertilgung und können damit unseren Kredit wie folgt beeinflussen:

  • Kredit ohne Sondertilgung: Jährlich 6.000 Euro für 120.000 Euro = 20 Jahre
  • Kredit mit Sondertilgung: Jährlich 9.200 Euro für 120.000 Euro = 13 Jahre

Wir können also unseren Kredit mit den gleichen Ausgaben wie in der Mietwohnung auf theoretisch 13 Jahre verkürzen. Dabei haben wir 100 Euro weniger Ausgaben, als in der Mietwohnung. Würden wir also den Kredit mit 27 Jahren aufnehmen, hätten wir die Wohnung mit einem Alter von 40 Jahren abbezahlt.

3. Aufnahme eines neuen Kredits und Wechsel zu einem Haus

Doch das finale Ziel ist das Haus, nicht die Eigentumswohnung. Wir gehen also weiter und entscheiden uns nach der Hälfte der 13 Jahren (6,5 Jahre) zum Wechsel auf einen neuen Kredit und ein eigenes Haus.

Der Kredit für die Eigentumswohnung ist zur Hälfte abbezahlt und läuft noch über 60.000 Euro. Wir entscheiden uns zum Verkauf der Eigentumswohnung und erhalten dafür 100.000 Euro. Nach der Tilgung der Restsumme haben wir 40.000 Euro über. Diese nutzen wir als Anzahlung für den neuen Kredit für das Haus über 180.000 Euro. Wir haben also folgende Informationen:

  • Rücklagen: 40.000 Euro
  • Kaufpreis: 180.000 Euro
  • Nebenkosten (Makler, Notar): 20.000 Euro

Da wir nun unser finales „Ziel“ (ein eigenes Haus) erreicht haben, benötigen wir keine Rücklagen.Für den Kredit werden folgende Rahmenbedingungen festgehalten:

  • Kredit über 200.000 Euro
  • Monatliche Darlehensrate: 750 Euro
  • Sondertilgung möglich

Laut dem Finanzierungsrechner erwartet uns eine Gesamtlaufzeit von etwa 23,5 Jahren. Das entspricht bei 750 Euro monatlich einer Summe von 197.400 Euro. Das ist relativ überschaubar, da wir bereits Eigenkapitel über 40.000 Euro mitgebracht haben.

Rechnen wir nun noch die monatliche Belastung aus:

  • Monatliche Ausgaben Mietwohnung: 500 Euro Kaltmiete, 100 Euro Nebenkosten, 500 Euro Rücklagen = 1.100 Euro
  • Monatliche Ausgaben Eigentumswohnung: 500 Euro Kredit, 270 Euro Nebenkosten = 770 Euro
  • Monatliche Ausgaben Haus: 750 Euro Kredit, 400 Euro Nebenkosten = 1150 Euro

Wir zahlen nun zwar 50 Euro mehr als zuvor in der Mietwohnung, haben dafür aber das Haus nach 23,5 Jahren abbezahlt.

Vergleich: Flexibles Wohnen gegen direkten Kauf

Lasst uns nun die genannte Strategie gegenüber der herkömmlichen (Direktkauf) vergleichen und sehen, was von Zeit und Geld eher lohnt.

Flexibles Wohnen im Eigentum vorgestellt

  • Sparen auf Eigentumswohnung (mindestens 15 %)
    • Dauer: 3 Jahre
    • Kosten: 18.000 Euro
    • Kaltmiete für die Dauer: 18.000 Euro
  • Kredit für Wohneigentum (100.000 Euro)
    • Dauer: 6,5 Jahre
    • Kosten: 60.000 Euro
  • Kredit für Haus (180.000 Euro)
    • Dauer: 23,5 Jahre
    • Kosten: 197.400 Euro
  • Summe
    • 33 Jahre
    • 275.418 Euro

Direktkauf des Hauses

  • Sparen für das Haus (mindestens 15 %)
    • Dauer: 4.5 Jahre
    • Kosten: 27.000 Euro
    • Kaltmiete für die Dauer: 27.000 Euro
  • Kredit für Haus (180.000 Euro)
    • Dauer: 26.5 Jahre
    • Kosten: 238.500 Euro
  • Summe
    • 31 Jahre
    • 292.500 Euro

Fazit: So sinnvoll ist das flexible Wohnen

Unserer Rechnung zufolge hat das flexible Wohnen den Vorteil, weniger zu kosten. Dagegen muss man aber feststellen, dass die Differenz hauptsächlich durch die Miete dank der längeren Zeit zum Aufbauen von Rücklagen erzeugt wird. In unserer Rechnung liegt sie bei immerhin rund 17.000 Euro.

Die Differenz wäre noch größer, wenn Nebenkosten für Makler und mehr bei dem flexiblen Modell nicht doppelt gezahlt werden müssten.

Ein mir besonders wichtiger Vorteil beim flexiblen Modell: Du bist flexibel. Man weiß nie, was die Zukunft bringt. Vielleicht findet man Jahr für Jahr kein schönes Haus, vielleicht gefällt einem die Wohnung so sehr, dass man hier bleiben möchte, vielleicht zieht man nach 20 Jahren in ein anderes Land um. Flexibilität ist ein im 21. Jahrhundert wichtiger Faktor. 

Sehen wir uns dagegen die Laufzeit an, scheint das Haus sich eher zu lohnen. Hier sind es 31 gegenüber der 33 Jahre.

Die Zahlen sind nur ein Beispiel dafür, wie sich das klassische Kaufen eines Hauses lohnen oder eben nicht lohnen kann. Viele Faktoren, wie benötigtes Eigenkapital, monatliche Raten und mehr können die Rechnung verändern. Interessant ist sie jedoch auf jeden Fall…

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Viktor

Heimwerker und angehender Hobby-Gärter
Gründer von Furniture-Blog.de. Ich berichte hier über Möbel, Gärten und mehr. Gerne lasse ich euch an meinen Erfahrungen aus dem Alltag teilhaben. Parallel zum Möbel-Blog schreibe ich speziell über den Garten auf Garden-Blog.de.

3 Kommentare

  1. Danke für deine tolle Beispielrechnung. Ich überlege selbst, ob ich kaufen oder mieten soll. Flexibel wäre man ja bei beidem- bei mieten etwas mehr. Aber eine Investition ist nur der Kauf. Und angesichts der in Nordhorn schnell steigenden Preise (siehe: Preisentwicklung Mietpreise Nordhorn) werde ich mir vermutlich eher was kaufen.

  2. Vielen Dank für den interessanten und aufschlussreichen Artikel über flexibles Wohnen. Ein Immobilienerwerb, egal ob Haus oder Eigentumswohnung, sollte selbstverständlich immer aus finanzieller Sicht genau geprüft werden Natürlich spielen dabei, wie im Artikel bereits erwähnt, auch weitere Faktoren wie benötigtes Eigenkapital oder weitere anfallende Kosten eine Rolle. Eine tolle Übersicht zu diesen Faktoren und mehr Tipps, die es beim Kauf von Eigentum zu beachten gibt, findet sich bei http://www.baufoerderer.de/content/eigentumswohnung-kaufen. Mit der richtigen finanziellen Planung und unter Berücksichtigung aller Faktoren steht dann dem flexiblen Wohnen (hoffentlich) nichts mehr im Wege!

  3. Hallo und vielen Dank für den informativen Artikel. Ganz besonders hilfreich finde ich die detaillierte Auflistung der Kosten am benannten Beispiel. Ein Haus zu kaufen muss gut überlegt und durchdacht sein. Deswegen ist auch der Kostenplan für uns sehr wichtig. VG Doris

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